德國近年來房租房價大漲 什麼引發瞭“房荒”？

原標題：同觀·德國|讓德國人住不起房的房租、房價是怎麼漲起來的
　　澎湃新聞特約撰稿 朱ktzhk.com
　　[編者按]：本文是同濟大學德國研究中心及同濟大學中德人文交流研究中心與澎湃新聞國際部合作推出的“同觀·德國”專欄的第22篇。房租和房價上漲，使很多德國人租不起、買不起房。如何解決這一問題？德國政府拿出的辦法有效嗎？
　　近年來，素以房價穩定著稱的德國也出現租金和購房價普遍大幅度上漲的情況。今年，特別是在大城市，“房荒”這個對德國人本來變得陌生的詞彙重新出現在公?、媒體和政策制定者的激烈討論中。
　　德國是一個租房比率特別高的國傢，即使過去五年住房自有率有所提高，但是當前45%的住房自有率相比歐盟70%的平均水平仍居末位。因此，房租的波動對普通德國人的生活影響是巨大的。
　　[b]房租漲、房價升[/b]
　　今年，在德國多個人口密集地區，例如柏林、慕尼黑和斯圖加特等地爆發瞭抗議房價和房租上漲的遊行。過去十年，柏林的房租上漲幅度?100%；法蘭克福的新建住宅價格增長瞭70%，美因茨的新房房價甚至上漲瞭90%。在租金和房價都最高的城市慕尼黑，居住面積每平米40歐元的租金也隻能是非常簡陋的落腳之處，即使如此仍然一房難求，排隊看房成?常態。
　　由於房租上漲，越來越多人的租房開支已佔其收入的40%到50%。德國普遍的說法是，房租佔稅後收入三分之一以上即可被視?“住不起房子”瞭。如今不僅低收入人?，即使中等收入的人?也面臨“住不起房子”的壓力。按照德國司法部長巴裡的說法，住房問題已經成?“當前時期的一個社會問題瞭”。
　　9月21日，來自聯邦和聯邦各州、建築行業、地方聯合會、職業聯合會、房東及租戶協會等代表參加瞭在總理府召開的住房?會。除瞭會議召集人聯邦總理默克爾，還有內政部長澤霍夫（基社盟）、財政部長肖爾茨（社民黨）、經濟部長阿爾特邁爾（基民盟）以及司法部長巴裡（社民黨）也出席瞭會議。會議討論的核心議題是“如何應對房荒以及持續暴漲的房租和房價”。
　　[b]什麼引發瞭“房荒”？[/b]
　　德國當前“房荒”的主要癥狀是：一方面是，大城市普通收入人?能負擔得起的住房緊缺；另一方面是，新建住房數量太少。
　　德國多年以來通過房租管制制度、遏制炒房投機的稅收制度以及福利住房保障制度等手段保持德國房價的穩定，?何現在住房問題顯著激化呢？歸納起來有以下幾個原因：
　　第一，從城市規劃和發展理念以及實踐角度看，德國從本世紀初開始呈現較?明顯的從郊區化到去郊區化的發展趨勢，即“再城市化”。大中城市郊區人口開始減少，而市區人口重新開始增加。規劃人員和政策決策者吸取美國城市空心化的教訓，重點以讓市區恢復活力作?城市發展指導思想。同時，社會經濟結構的轉型讓服務業迅速發展，市區交通和生活便利、工作資源集中、文化娛樂活動豐富，越來越多中青年選擇居住在市區。2005年以來，德國人口加速向大城市聚集。德國十大城市私人住戶數自2010年以來增加瞭60萬戶，而新建住宅總共僅25萬套，供應缺口巨大。
　　第二，本世紀初隨著新自由主義的高歌猛進，特別是施羅德時代崇尚市場化和私有化的指導思想，加上之後地方財政出現困難，地方政府大量變賣公共福利房，推動住房市場化。政府福利住房數量從1990年的290萬套減少到110萬套。例如，柏林公共住房的比例僅?14%，慕尼黑?20%。而且這個趨勢仍在繼續。對於高度依賴租房的德國人，政府保障性住房體制一直髮揮著居者有其屋的穩定錨的作用，特別是對低收入傢庭而言。私有化以後的住房被投入到自由市場上或被大型盈利公司掌控，炒房和囤積居奇明顯增多。另外，地方政府將公共住宅變賣後，雖然一次性獲得很多資金，但是政府失去瞭持久收入來源，實際上進一步削弱瞭長期扶持低收入?體的能力。
　　第三，不斷增長的地價也?高瞭新建住宅的成本和價格。地價上揚的主要原因是，2008年金融危機開始後，德國較?穩定的房地產市場成?國際投資青睞的目標，加上貸款利息近乎零，因此房地產開發走熱，地皮緊俏。並且，很多住宅開發項目都交給由保險公司、銀行參與的房地產基金或者其它基金進行運作，目標就是盈利。
　　第四，德國經濟東西部經濟發展極?不平衡，東部經濟萎縮地區有明顯房屋空置現象，而西部的空房資源已經耗竭，房屋供給極?緊張。根據2018年公佈的最新統計，除開柏林，2016年東部聯邦州租房空置率?7.1%，大約有30萬套空房，並且這一趨勢將持續，有些東部城市如什未林的租房空置率高達8.9%。而恰恰是房屋需求最大的西部以及經濟發達地區，空置率僅?2.0%，慕尼黑租房空置率?0.2%。
　　第五，2015年開始的上百萬人湧入的難民潮也對德國房屋供應緊張、房租飛漲起到推波助瀾的作用。
　　[b]“房荒”能否“剎車”？[/b]
　　早在2015年，?瞭抑制租金過快上漲，德國就制定瞭《房租剎車法》。該法主要通過規定房租漲幅及其上限，防止房東坐地漲價來保護租客權益，例如新簽訂的住房合同中的房租不允許超過“當地常見比較房租”的10%。顯然，該項房租管制的法律實施三年多來收效甚微。
　　2018年3月，默克爾領導下的新一任聯邦政府由於房荒的緊迫性和重要性在《聯合執政協議》中承諾新建150萬套住宅。5月，默克爾發起瞭所謂的“住房攻勢”，確定在四年任期投入60多億歐元用於新建住宅的目標，其中20億用於福利性住宅的建設，聯邦政府還提供低價的地皮。目前已經實施的具體措施有“住房兒童金”，年收入低於規定的有孩傢庭，購買自住房或建房時每個小孩每年可獲得1200歐元，總共補貼10年。此外，新政府還進一步嚴格瞭《房租剎車法》、設立轉嫁給租客的房屋翻新費的上限、?鼓勵私人修建廉價住房提供稅收優惠。9月21日的住房?會上，德國政府又將至2021年的福利建房的資金提高到50億歐元。
　　但是專傢和業內人士普遍對默克爾政府目前採取的措施是否能真正改變房荒的現狀存疑。理由有：
　　1。 據研究，必須每年新建35萬-40萬套住房，其中福利房8萬套，方可能緩解當前住房緊張問題。當前政府目標與這個需求存在差距。
　　2。 在新政府職權分配中，原本歸環境部負責的住房和建築領域被劃給瞭內政部，內政部長澤霍夫到目前對住房建築的興趣和投入的精力都乏善可陳，真正善於在社會住房建設著力的社民黨目前的能力不足以帶來更多改變；
　　3。 德國住房問題的解決除瞭在短期內依賴增加供應和刺激供應，還需要進行長期的制度性改變，包括調整規劃用地、簡化建房審批環節等，特別要做的是糾正過度市場化帶來的負面後果。需要通過修改相應的法律法規，讓房屋市場實現市場與政府調控合理的平衡。
　　最後還需要指出的是，聯盟黨和社民黨聯合執政的大聯合政府自從3月份執政以來暴露出諸多執政能力弱的問題，危機不斷，疲於應付，默克爾作?總理的權力也明顯削弱。這一新聯合政府在多大程度上能履行執政協議的責任、完成指定建房和抑制房價目標還有待進一步觀察。
　　（作者系同濟大學德國研究中心/中德人文交流研究中心研究員）